Katılım esaslı finansta “İcare” (özellikle de İcare-i Mevsufe fi’z-Zimmet veya Azalan Muşareke ile birleşen İcare) modeli, aslında mülkiyetin doğasına çok daha uygun bir yöntemdir.
İcare modeli, bir varlığın kullanım hakkının (menfaatinin) belirli bir bedel karşılığında devredilmesidir. Konut finansmanında ise bu, genellikle “Finansal Kiralama” veya “Kira Süreci Sonunda Mülkiyetin Devri” şeklinde uygulanır.
1. Sistem Nasıl İşler?
Geleneksel bankacılıkta banka size borç verir, siz evi alırsınız ve ev banka lehine ipotek edilir. İcare modelinde ise süreç farklı ilerler:
- Mülkiyet Bankadadır: Finansmanı sağlayan katılım kuruluşu, evi bizzat satın alır. Mülkiyet başlangıçta bankaya aittir.
- Kiralama Dönemi: Banka, evi size belirli bir süre (vade) boyunca kiralar.
- Kira Bedeli: Ödediğiniz aylık taksitler aslında iki parçadan oluşur: Biri evin kullanım bedeli (kira), diğeri ise evin mülkiyet payını satın alma bedelidir.
- Mülkiyetin Devri: Belirlenen süre sonunda ve tüm ödemeler tamamlandığında, banka evin mülkiyetini size (genellikle sembolik bir bedelle veya bağış yoluyla) devreder.
2. İcare Modelinin Avantajları
Bu model, sadece “faizsiz” olduğu için değil, yapısal olarak da kullanıcıya bazı esneklikler sunar:
- Değişken Kira İmkanı: Kira bedelleri, piyasa koşullarına (örneğin yıllık TEFE/TÜFE veya katılım endekslerine) göre belirli periyotlarla güncellenebilir. Bu, bankanın riskini azaltırken müşteriye de şeffaf bir maliyet sunar.
- Bakım ve Onarım: Fıkhi olarak evin mülkiyeti bankada olduğu sürece, mülkiyetten kaynaklanan temel masraflar (sigorta, yapısal onarımlar vb.) mülk sahibine (bankaya) aittir. Kullanıcı sadece kullanım kaynaklı giderlerden sorumludur.
- Borç Değil, Ticaret: Müşteri bankaya “para borçlanmış” olmaz; bir varlığın mülkiyetini parça parça satın alma sürecine girmiş olur.
3. “Azalan Muşareke” ile İnce Fark
İcare modeli genellikle Azalan Muşareke (Diminishing Musharaka) ile birlikte kullanılır. Bu hibrit modelde:
- Siz ve banka eve ortak olursunuz (Örn: %20 siz, %80 banka).
- Siz bankanın %80’lik payı içinde oturduğunuz için bankaya kira ödersiniz.
- Her ay bankanın payından bir kısmını satın alırsınız.
- Sizin payınız arttıkça bankaya ödediğiniz kira miktarı azalır.