Tasarruf Finansman Şirketleri, bankalara göre daha esnek görünse de iş parayı teslim etmeye (tahsisata) geldiğinde oldukça sıkı yasal kriterler uygular. Çünkü şirket, size parayı verdiği anda o evi teminat (ipotek) olarak almak zorundadır.”Hangi evi alabilirim?” sorusunun yanıtını ve BDDK standartlarındaki teknik kriterleri şu başlıklarla inceleyelim:
1. Temel Kriter: “Çatılı Gayrimenkul” Olma Şartı
BDDK mevzuatına göre tasarruf finansman şirketleri yalnızca “konut” ve “çatılı iş yeri” alımlarını finanse edebilir.
- Arsa ve Tarla: Bu sistemle boş arsa veya tarla alamazsınız. Gayrimenkulün üzerinde mutlaka bitmiş veya bitmeye yakın bir yapı (çatı) olmalıdır.
- Yurt İçi Sınırı: Finanse edilecek evin mutlaka Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde tescil edilmiş olması gerekir.
2. Tapu Tipi ve Mülkiyet Durumu
Şirketlerin en çok dikkat ettiği nokta tapunun “hukuki temizliği”dir:
- Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı: Alacağınız evin tapusu mutlaka olmalıdır. İskanı alınmış (Kat Mülkiyeti) evler en sorunsuz olanlardır. Ancak inşaatı devam eden veya iskanı henüz alınmamış ama “Kat İrtifakı” kurulmuş evler de birçok şirket tarafından kabul edilir.
- Hisse Durumu: Genellikle tam hisseli tapular istenir. Bir evin sadece %50’sini (hisseli tapu) alamazsınız; mülkün tamamının size geçmesi ve üzerine 1. derece ipotek konulabilmesi gerekir.
- Müstakil Tapu: Köy evleri veya müstakil evlerde tapu kaydının güncel ve yapı kullanım izninin olması şarttır.
3. Ekspertiz Kriterleri (Değerleme)
Sıranız geldiğinde şirket bir gayrimenkul değerleme uzmanı (eksper) gönderir. Eksper şu iki soruya yanıt arar:
- Evin değeri nedir? (Sizin sistemdeki limitiniz 2 milyon TL ise ama ev 1.5 milyon TL çıkarsa, şirket sadece 1.5 milyon TL öder).
- Ev “teminat” olmaya uygun mu? * Binada yapısal bir hasar var mı?
- Kaçak kat veya projeye aykırı bir durum söz konusu mu?
- Evin üzerinde başka bir bankanın ipoteği veya mahkeme haczi var mı?
4. İkinci El ve Sıfır Ev Ayrımı
Tasarruf Finansman Sisteminde, kamu bankalarının bazı kredi paketlerinde olduğu gibi “sadece sıfır ev” şartı yoktur.
- Yaş Sınırı: Genellikle evin yaşı konusunda katı bir kural yoktur ancak bina çok eskiyse (örneğin 40-50 yıllık) ve kentsel dönüşüm riski taşıyorsa, şirket ek teminatlar veya deprem sigortası detayları isteyebilir.
- Kullanım Amacı: Evin “mesken” olarak geçmesi gerekir.
5. Satıcı ile İlişki Kriteri
Şirketler dolandırıcılığı önlemek amacıyla genellikle “1. derece akrabadan” (anne, baba, eş, çocuk) ev alınmasına izin vermezler. Bu, nakit parayı sisten dışına çıkarmak için yapılan bir “hülle” satışı olarak değerlendirilebilir. Satıcı üçüncü bir şahıs veya inşaat firması olmalıdır.
Bu Evleri Alamazsınız!
Aşağıdaki kriterlere sahip mülkler genellikle sistem dışı kalır:
- Tapusu olmayan “gecekondu” vasıflı yerler.
- Tapu kaydında “yıkım kararı” veya “doğal afet riskli alan” şerhi bulunanlar.
- Hisseli tapu olup diğer hissedarların satışa onay vermediği durumlar.
- İpotek konulmasına engel teşkil eden hukuki pürüzleri olan evler.
Eğer sistemden ev almayı planlıyorsanız, beğendiğiniz evin “krediye uygunluk” durumunu emlakçıya sorun. Eğer bir ev banka kredisine uygunsa, %99 ihtimalle Tasarruf Finansman Şirketi tarafından da kabul edilecektir.